קניית דירה חדשה מקבלן – המדריך

קניית דירה חדשה מקבלן היא החלטה נבונה מבחינה כלכלית ועסקית, גם אם הרכישה נעשית “על הנייר”.

קניית דירה חדשה מקבלן – איך עושים את זה נכון?

לצוות מדריך נדלן הגיעו בקשות רבות לכתיבת מדריך בנושא זה. להלן כל מה שצריך לדעת לפני קניית דירה מקבלן, מה חשוב לבדוק וממה צריך להיזהר.

סביבת המגורים

נקודת הפתיחה בתהליך הרכישה מתחיל בבחירת הסביבה בה אתם מעוניינים לגור. יש לסייר באזור, לדבר קצת עם השכנים ולבדוק האם סביבת המגורים מספקת את הקריטריונים החשובים לכם, כגון תחבורה ציבורית, בתי כנסת, מרכז מסחרי, בתי ספר, גני ילדים וכד’. מנגד מומלץ גם לבדוק האם ישנם מפגעים סביבתיים ואקולוגיים בסמיכות לבניין, כגון מתקני אשפה, כבישים ראשיים, מתקני חשמל מתח גבוה, מבני תעשייה וכד’.

איזה בנייה מתוכננת להתבצע בסביבה

בידקו איזה בנייה מתוכננת באזור, האם מתעתד לקום בסביבה קניון, כביש, מרכז מסחרי וכד’. את הפרטים האלה ניתן לבדוק במחלקת התכנון והבנייה ברשויות המקומיות של כל יישוב.
כלל המגורים אליו אתם צריכים להתייחס הינו NIMBY, כלומר Not In My Back Yard. הביטוי אומר שמבנים מסחריים, מפעלים, בתי ספר, מוסדות קהילתיים וכד’ אלו דברים חשובים ונחוצים בכל עיר, אולם אנו לא רוצים שהם יהיו סמוך לדירתנו (“לא בחצר האחורית שלנו”).

הדירה

בדקו את מיקום הדירה בבניין, האם כיווני האוויר והשמש מתאימים לכם, האם גודל הדירה והתכנון הפנימי שלה הולם את צרכיכם. אסור להתעצל, יש לבדוק יותר מדירה אחת ולחשוב על הצרכים בטווח הקצר ובטווח הארוך. למרות שעל הנייר הדירה נראית מקסימה, אטרקטיבית ועונה על כל ציפיותיכם, להחלטה על בחירת הדירה יש משמעות גדולה על המשך חייכם. למשל, דירה בקומה ראשונה אמנם לרוב תתומחר בעלות נמוכה יותר משאר הדירות, אולם שימו לב כי היא חשופה יותר לרחוב ולרעשים, ומידת הפרטיות בה נמוכה יותר משאר הדירות.

הקבלן

יש לוודא כי הדירה נבנית על ידי קבלן הרשום בפנקס הקבלנים תחת הענף והסיווג המתאימים. יש לבקש מהקבלן לפני תחילת המשא ומתן רישיון בתוקף לביצוע העבודה. מומלץ לבדוק פרויקטים קודמים של הקבלן, ולבדוק עם דייריו האם הם מרוצים מרמת הבנייה והגימור. ישנו מספר לא מבוטל של קבלנים שבנו פרויקטים ברחבי הארץ עם רמת גימור נמוכה, שדייריהם רכשו דירות “על הנייר” והצטערו על כך במשך שנים. לכן אל תקלו ראש בבדיקת הקבלן ואל תסתמכו על פרסומים שנראים נהדר בעיתון ובאינטרנט אולם ייתכן ואין להם כל שחר. בדקו שלקבלן יש זכות חוקית לבנות בקרקע, וכי הקרקע לא מעוקלת, משועבדת וכדומה. בקשו מהקבלן היתר בנייה, שימו לב כי קניית דירה בבניין אשר עדיין לא הונפק עבורו היתר בנייה הינה אסורה על פי החוק. במידה והדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש היא חלק מעסקת קומבינציה, כלומר כאשר בעל קרקע העביר לקבלן את הקרקע שברשותו תמורת מספר מסוים מהדירות בבניין שיבנה הקבלן, חשוב לבדוק האם הקונה יוכל לרשום הערת אזהרה על הקרקע והאם רשומה הערת אזהרה על הקרקע על שם הקבלן. כמו כן יש לוודא שלקבלן אין חובות, דבר שיוכל למנוע ממנו בעתיד לרשום את הדירה על שמכם בלשכת רישום מקרקעין.

זיכרון דברים

לפני קניית דירה הקבלן מציע מיד לחתום על מסמך זיכרון דברים שהוא מעביר לכם. אל תמהרו לחתום על מסמך כזה, יש להבין כי זיכרון דברים הוא מסמך משפטי לכל דבר ועניין. התחרטות על חלק מסעיפיו או ביטולו יכול לגרור פיצוי כספי או להליך משפטי. לכן, גם לפני חתימה על זיכרון דברים אנו ממליצים להיעזר בייעוץ משפטי.

החוזה מול הקבלן

חוזה קניית דירה הינו נושא מורכב שיש לתת עליו את הדעת בצורה מעמיקה ויסודית. כעקרון אנו ממליצים לערוך את החוזה מול הקבלן עם עורך דין פרטי המייצג אתכם ולא להסתמך על עורך הדין מטעם הקבלן. אולם לפני העברת חוזה קניית הדירה שקיבלתם מהקבלן לעורך דין מטעמכם, עיינו בחוזה ובדקו גם אתם סעיפים ותנאים בעייתיים, והסבו את תשומת ליבו של עורך הדין שלכם אליהם. הסעיפים המיוחדים אותם עליכם לבדוק בחוזה המכר הינם:

מחיר הדירה – צריך להיות סופי, וכולל את כל עבודות הקבלן הנלוות לדירה.
חיבור הבניין למערכות השונות – יש לוודא שכל תשלומי חיבור הבניין לתשתיות מים, חשמל, טלפון וגז כלולים במחיר הדירה המופיע בחוזה.
מחסן וחנייה – יש לבדוק האם מחסן וחנייה כלולים במחיר הדירה. וודאו כי המיקומים של המחסן והחנייה יופיעו באופן ברור בחוזה המכר.
מע”מ – וודאו שתשלום המע”מ עבור הדירה כלול במלואו במחיר הסופי של הדירה כפי שמופיע בחוזה.
דוד שמש – על פי החוק, על הקבלן המתקין מערכות חימום מים בבניין חלה החובה להרכיב מערכת סולרית מושלמת ולא רק הכנה. בדיקה זו לבדה יכולה לחסוך לכם כסף רב.
איחור במסירת הדירה – יש לוודא כי בחוזה מול הקבלן יש תאריך ברור למסירת הדירה לקונה. ברוב החוזים מופיע תאריך מסירת הדירה פלוס אפשרות איחור בכמה חודשים (סעיף grace). שימו לב כי בחוזה קיים סעיף פיצוי מהקבלן עבור כל חודש של פיגור במסירת הדירה.
רישום בטאבו – יש לוודא כי בחוזה מופיע סעיף המציין את השלמת רישום הדירה על שמכם בטאבו. שימו לב כי סעיף זה אינו מעורפל ואינו מותנה בתנאים מקדימים כלשהם שאינם תלויים בכם.
ערבות בנקאית – שימו לב כי הקבלן מוסר לכם ערבות בנקאית לאחר תחילת התשלומים, על מנת להבטיח את השקעתכם.
שינויים בדירה על פי בקשתכם – פעמים רבות רוכש הדירה מעוניין לבצע שינויים בנכס על פי טעמו. וודאו כי מופיע בחוזה סעיף המתיר לכם לבקש מהקבלן לבצע שינויים בדירה על פי בקשתכם.
התקדמות הבנייה – במהלך הבנייה מומלץ לעקוב אחר עבודת הקבלן וקצב התקדמותו. במידה ואתם מזהים סטייה מהקצב שהבטיח, תוכלו לשלוח מכתב התראה, אפשרי גם על ידי עורך דין. כמו כן רצוי לבדוק את הדירה באמצעות מהנדס מומחה שיאתר ליקויים במידה וקיימים. מסרו את דו”ח הליקויים לקבלן בכתב, וודאו כי התקלות מטופלות ע”י הקבלן בקפדנות ולא רק על מנת “לצאת לידי חובה”.