ניהול נכון של דירה להשכרה

בעידן הריבית הנמוכה בעולם בכלל ובישראל בפרט, הציבור מפנה את ההון העצמי שלו לכיוון רכישת דירות להשקעה.

איך מנהלים דירה להשכרה בצורה נכונה

בטווחי המחירים של היום קשה לרכוש דירה בערי המרכז ולכן משקיעים רבים פונים לערי הפריפריה, שם הדירות עדיין זולות וניתן למצוא דירות רבות במחיר של כמה מאות אלפי ₪ בודדים. במציאות זו נוצר מצב בו בעלי הדירה מתגוררים לרוב בערי המרכז ודירתם המושכרת נמצאת בעיר מרוחקת יחסית, לכן כיום על בעל הדירה להיות עם כישורי ניהול מקצועיים ומיומנים על מנת לקבל את שכר הדירה בזמן ולטפל בבעיות השוטפות. צוות מדריך הנדל"ן פורש לפניכם את המדריך המלא לניהול דירה להשכרה.

בחירת השוכרים לדירה

דיברנו רבות באתר זה על חשיבות בחירת השוכרים. נדגיש כי בחירת שוכרים אמינים תפחית עד למינימום ואף תעלים לחלוטין את בעיית פיגור התשלומים, שזה החלום הרע של כל בעל דירה. המשמעות של שוכר אמין ששומר על דירתכם היא התשואה שיניב הנכס. אנו ממליצים בטרם בחירת השוכר לשוחח אתו, להבין את אופיו ולדעת מהן מטרותיו ותכניותיו בשנה ואפילו בשנתיים הקרובות. בקשו שלושה תלושי משכורת אחרונים בכדי לוודא שיוכל לעמוד בגובה שכר הדירה החודשי.

שכירות הוגנת

נכון, כולנו מעוניינים להשיג את התשואה הגבוהה ביותר לנכס שלנו, אולם יחד עם זאת צריך להיות הוגנים כלפי השוכר. לעתים בעל דירה להשכרה מרגיש שדירתו היא מקור אינסופי להכנסה ורואה את השוכר כגורם עוין כאשר זה אינו מסכים לשלם לו שכר דירה גבוה יותר בסוף כל שנה. יש לזכור, ששוכרי הדירות הם הלקוחות שלנו, וככאלה אנו צריכים לטפח את היחסים איתם לטווח ארוך. זה ישתלם לנו. ניהול נכון משמעותו טיפוח היחסים עם השוכרים בדירה וככל שננהג עם הדיירים שלנו בצורה הוגנת יותר, כך נרוויח יותר מהנכס ונקבל תשואה מקסימלית.

מדריכים נוספים מומלצים:

• איתור השקעות נדלן בחול
• מאגר קרקעות חקלאיות לפני הפשרה
• מכרז יועצי משכנתא בחינם

שיפוץ הנכס

חשוב לשפץ דירה להשכרה לפני כניסת דיירים, אולם יש לשים לב לנהל את תקציב השיפוץ בצורה נכונה כך שההשקעה תחזיר את עצמה. אחת הטעויות בניהול נכס היא שיפוץ שאינו מתאים לאופי הדיירים או לאזור המגורים. זכרו, כי השקעה מוגזמת בשיפוץ תביא בסופו של דבר לתשואה נמוכה מאוד, לכן לפני שיפוץ העריכו את אופי האזור והדיירים העומדים להתגורר בדירתכם, ועצבו את הדירה בהתאם.

יצירת ביקוש להשכרת הדירה

בכדי להשכיר את הדירה במהירות האפשרית עלינו לוודא כי היא עומדת בסטנדרט של הדירות באזור. וודאו כי הדירה נוחה למגורים וברמת תחזוקה סבירה ואף מעבר לכך, שכל המערכות בבית עובדות וללא תקלות או פגמים. למצבה התחזוקתי של הדירה תהיה השפעה על דמי השכירות שנוכל לגבות וגם על שביעות הרצון של הדייר.

איכות השירות לדייר

אולי זה נשמע קצת מוזר לתת שירות טוב לדייר, אבל עלינו לחשוב על בעיות שעלולות לצוץ בפני הדייר בעת שהותו בדירה, כאילו מדובר בדירה שבה אנו גרים בה בעצמנו. לכן, ברגע שמתגלות בעיות חשמל, צנרת או סתימות, יש לטפל בהן בהקדם האפשרי. חשוב שיהיו לנו את פרטי ההתקשרות של מספר בעלי מקצוע אמינים כגון אינסטלטור וחשמלאי, למקרה של תקלות בדירה. ברגע האמת זה ימנע מאתנו עגמת נפש רבה.

אחזקה שוטפת של הדירה

טעות נפוצה בקרב אלה הנמנעים להשקיע בנדלן היא המחשבה המוטעית שהתיקונים הרבים בדירה המושכרת ועגמת הנפש כתוצאה מכך הופכים את ההשקעה בדירה לחסרת כדאיות. עלינו לזכור כי המיתוס הזה תלוי באופן ניהול האחזקה השוטפת של הדירה. בנושא זה עלינו להבחין אילו תיקונים הם באחריות בעל הדירה ואילו תיקונים הינם באחריות השוכר: כל תקלה בנכס הנגרמת כתוצאה משימוש סביר הוא באחריות בעל הדירה, ותקלות אשר נגרמו כתוצאה מפגיעה מכוונת של השוכר הם באחריותו. אל תתרגשו מסתימות בביוב או בשירותים. תקלות אלה קורות לעיתים רחוקות, אם בכלל, ובטלפון אחד לאינסטלטור ניתן לפתור את הבעיה.

ניהול תקופת פיגור בתשלומים

בדרך כלל, איחור בתשלום אחד או יותר מתשלומי שכר הדירה בשנה הראשונה מהווה ברוב הפעמים סימן לא טוב להמשך הדרך. גם אם ביררתם את מצבו הפיננסי של השוכר לפני כניסתו לדירה ובכל זאת הוא הגיע למצב בו הוא אינו יכול לעמוד בתשלומים, ייתכן שהדירה כבר אינה מתאימה ליכולותיו הכלכליות. מנגד, ישנם שוכרים שהקפידו תמיד לשלם את שכר הדירה בזמן אולם נקלעו לפתע למצוקה כלכלית בעקבות פיטורים מהעבודה, הוצאות גדולות בלתי צפויות, מצב בריאותי, תאונה וכדומה. לכן, במקרה של פיגור בתשלומים חשוב להתייחס להיסטוריה של הדייר, האם מדובר בדייר ותיק בעל היסטוריית תשלומים סדירה או בדייר שהיה בעייתי מאז ומעולם. במידה ומשיחה עם הדייר ובירור מחדש של עתידו הפיננסי עולה כי מצבו הכלכלי צפוי להשתפר, הוא יעדיף להישאר בדירה ואתם תרוויחו תשואה כתוצאה מתחלופה נמוכה. יחד עם זאת, במקרה בו אתם מחליטים לבוא לקראת השוכר, תאמו ציפיות בכתב וקבעו זמן מוסכם שבו עליו להסדיר את התשלומים, או שבמידת הצורך יעזוב את הדירה.
כמו כן, מבחינתכם, צפו תמיד לחודש- חודשיים של אי כניסת דמי שכירות כתיקנם. אם אתם נשענים על תזרים מזומנים שוטף מדירתכם, לעולם אל תהיו “על הקצה”, והשאירו מעט רזרבות של מזומנים בגובה חודשיים לפחות, שיתנו לכם אוויר לזמנים בעייתיים.