השכרת דירה – לדייר או לתאגיד?

רכשתם דירה להשקעה וכעת אתם מתלבטים, האם להשכיר את הדירה לאדם פרטי או לתאגיד כגון חברה, עמותה, ארגון, שותפות, וכו’.

השכרת דירה – למי עדיף?

השכרת דירה לתאגיד יכולה להיות בטוחה יותר מאשר השכרת דירה לאדם פרטי, שלא תמיד ניתן לדעת האם ישלם בזמן את דמי השכירות החודשיים או ישמור על תקינות הדירה. האמנם? לאלו שיקולים עלינו להתייחס?
במבט ראשוני ניתן לטעות ולחשוב כי אין כל הבדל בין סוגי השכירות השונים, אלא העיקר שהשוכר יישלם את דמי השכירות בזמן, ישמור על הנכס ולא ייצור בעיות לאורך חיי השכרת הנכס. המציאות בשטח מלמדת שקיים שוני מהותי בהשכרת דירה לאדם פרטי מול השכרת הדירה לתאגיד. מחד, השכרת דירה לאדם פרטי יכולה להיות תהליך פשוט יותר בתחילת הדרך אולם בו זמנית יכולה להיות בעייתית לאורך זמן ונתונה לשינויים. מאידך, השכרת דירה לתאגיד יכולה להיות התקשרות יציבה לטווח זמן ארוך והכנסה פסיבית בטוחה כמעט ללא צורך בהשקעת זמן וטרחה לאורך חיי השכירות. נסקור כאן את ההבדלים בין השכרת הנכס לאדם פרטי לבין השכרה לתאגיד.

ביטחונות משוכר הדירה

בשונה מאדם פרטי, חברה היא יישות נפרדת מבעליה. המשמעות היא שקיימת הפרדה מלאה בין בעלי המניות של החברה לבין היישות המשפטית שלה. מכאן, בעוד שאדם פרטי נדרש לספק בעת שכירות דירה ערובות כגון שטר חוב, ערבות בנקאית או ערבים, כאשר מושכר נכס לתאגיד רצוי לקבל ערובות מטעם החברה ובנוסף גם ערובות אישיות של בעלי המניות או ערבים פרטיים אחרים. כך שבמידה ויהיה צורך לנקוט בהליכי גבייה לפירעון חוב, התהליך יהיה יעיל יותר נגד אדם פרטי אשר סיפק ערובה מאשר נגד תאגיד. לדוגמא, במידה ויוטל צו עיכוב יציאה מהארץ, לא תהיה לצו זה כל משמעות נגד תאגיד, בשונה מנקיטת הליכים אלה כנגד אדם פרטי.

בדיקות מקדימות ליכולת תשלום שכר הדירה

בדומה לבדיקת כושר ההשתכרות של אדם פרטי טרם חתימה על הסכם השכירות, כגון בדיקת חשבון בנק ותלושי שכר, נדרש לבצע בדיקות מקיפות אודות מצבו הכספי של תאגיד. יש לבדוק אם החברה הינה בעלת כושר פירעון, וכן לקבל לעיון דו”ח מאזן כספי ופירוט השעבודים של התאגיד. בנוסף מומלץ להוציא נסח חברה, ממנו ניתן ללמוד על מצבה של החברה והאם האגרה השנתית לרשם התאגידים משולמת כחוק.

רישום מחזיק בעירייה

פקודת העיריות קובעת כי על המחזיק בנכס, שהוא שוכר הדירה, חלה החובה לשלם את תשלומי הארנונה וכי בתום תקופת השכירות עליו להודיע בכתב לעירייה שעזב את הנכס, שכן אם לא יעשה כך, חובת תשלומי הארנונה העתידיים ימשיכו לחול עליו. במקרה של השכרת הנכס לתאגיד, ועל פי עיקרון היישות המשפטית הנפרדת מבעלי המניות בחברה, נקבע כי גם אם חברה נרשמה כמחזיקה בספרי העירייה, ולא שילמה את חובות הארנונה, בעלי המניות החברה לא יחויבו אישית בחובות אלה. לכן יש לציין בהסכם השכירות עם תאגיד כי אדם בעל מניות ונושא משרה בחברה יירשם גם הוא כמחזיק בנכס בספרי העירייה, במקביל עם רישומו של התאגיד.

חבות במס

השכרת דירה לאדם פרטי פטורה מתשלום מס במידה וזו לא עוברת את תקרת הפטור הניתנת מטעם רשות המס. כל עוד דמי השכירות אינם עוברים את תקרת הפטור, דמי השכירות עוברים נטו לכיסו של המשכיר. בניגוד לכך, כאשר הנכס מושכר לתאגיד, נחשב המשכיר מצד רשויות המס כבעל עסק, ללא קשר לשימוש אותו יעשה התאגיד בדירה. המשמעות מבחינת המשכיר היא שחלה עליו החובה לפתוח תיק במס הכנסה, תיק עוסק במע”מ ותיק עצמאי במוסד לביטוח לאומי, ולשלם לגופים אלה. כמו כן, על דמי השכירות חלה חובת מס, ואין כל תקרת פטור ממס. מכאן שיש לקבוע בהסכם השכירות את גובה דמי השכירות הריאליים, ולציין האם דמי השכירות כוללים מע”מ.

רישוי והיתר

השכרת דירה מיועדת לשימוש בדרך כלל למגורים. במקרים מסוימים ישנה אפשרות להשכיר את הדירה לתאגיד או אדם פרטי לצורך עסקי ולשימוש שאינו למגורים כגון קליניקה, משרד וכו’. מלבד הצורך בהוצאת רישיון עסק, יש לבדוק האם התב”ע העירונית מתירה בכלל להשתמש בדירה לצורך עסקי ולא למגורים (שימוש חורג). יש לציין בהסכם השכירות על מי חלה החובה לקבל אישור לשימוש עסקי בדירה. חשוב להדגיש כי בעל דירה שמשכיר אותה לשימוש שלא הותר בתב”ע מסתכן בביצוע עבירה פלילית.

יכולת פינוי בכוח וניתוק הדירה מאספקות

על פי חוק, משכיר דירה אינו רשאי להפעיל סנקציות על השוכר ולנתק את הדירה מאספקת חשמל ומים בכדי לכפות עליו לפנות את הדירה. נקבע בחוק כי טובת הסדר הציבורי וביטחון הציבור עולים על שוכר המהווה בעיה, ולכן על המשכיר לפנות לערכאות משפטיות לצורך פינוי. לעומת זאת, כאשר מתייחסים לנושא השכירות מול תאגיד, אשר בבסיסו קיים עמוד תווך עסקי ומסחרי, נקבע כי במקרה של השכרת נכס לתאגיד לשימוש מסחרי ולא לצורך מגורים, רשאי המשכיר לנתק את הדירה או כל נכס אחר מאספקת חשמל או מים, וזאת על מנת לזרז את פינויו של השוכר מהנכס.

שיקולי מס שבח

על פי החוק, התנאי לקבלת פטור במס שבח בעת מכירת דירה הוא שהשימוש בנכס שהושכר היה למגורים, למעט שימושים חריגים. מכאן חשוב לדעת, שאם הדירה הושכרה לתאגיד ולא לצורך מגורים, יש לקחת בחשבון כי לא יינתן פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה.