כל הטיפים לבעלי דירה להשכרה

כל בעל דירה להשכרה שואף להשכיר את דירתו במחיר הגבוה ביותר ומקווה שהשוכר יהיה אמין שלא מאחר בתשלומים.

יש לך דירה להשכרה? כאן תמצא את כל הטיפים

צוות מדריך הנדל"ן ריכז את העצות המועילות ביותר על מנת שתוכלו להשביח את הנכס ולקבל עבורו דמי שכירות גבוהים יותר, למצוא דיירים טובים ולא פחות חשוב לקבל דירה שלמה בחזרה.

מה נדרש לדעת על השוכר

ראשית צריך לזכור, שאנו עושים עסקה עם אדם. לכן לא לקפוץ מיד ולהשכיר את דירתכם לראשון שמגיע ומציע את המחיר הגבוה ביותר, אלא הקפידו בבחירתו. גם אם תשכירו את הדירה בסופו של דבר במחיר מעט נמוך יותר אולם לאדם אמין שישאיר את הדירה במצב סביר וללא נזקים, סכום הכסף שיישאר ברשותכם בסוף תקופת השכירות יהיה גבוה יותר מאדם ששילם דמי שכירות גבוהים אולם הרס את הדירה. אחת הבעיות המטרידות ביותר בעל דירה להשכרה היא הפקדת הדירה בידי אדם לא הגון, כזה שאינו משלם בזמן, גורם נזק לדירה ובמקרים חמורים יותר אף מסרב לפנות את הדירה. בחירת השוכר לדירה חשובה בכדי להימנע מראש מהליכים משפטיים יקרים ומתישים. לכן, כבר בפגישה הראשונה עם השוכר הפוטנציאלי אל תתביישו ובררו זהותו באמצעות הצגת תעודת זהות. פיתחו בשיחת חולין ונסו לנתח את אופיו, שאלו על עיסוקיו, מהן תכניותיו לשנה הקרובה ותוך כדי בדקו אם הוא אדם חסר מנוחה או רגוע. בררו אילו דיירים נוספים יתגוררו בדירה ואם יש להם תחביבים מסוימים העלולים לגרום להטרדת השכנים, כגון תופים.

על מה יש להקפיד בחוזה השכירות

הקפידו שהחוזה יכלול בצורה ברורה את תקופת השכירות, מחיר השכירות, מועדי התשלום, בטחונות וקנס במקרה שהשוכר לא יפנה את הדירה בזמן. כדאי להוסיף לחוזה סעיף המאפשר לכם לבקר בדירה בתקופת השכירות אחת לתקופה על מנת לוודא שהדירה במצב תקין והשוכר שומר על הנכס במצב סביר. במידה ואופציה להארכת השכירות עולה לדיון בינכם לבין השוכר, יש לקבוע את התנאים המדויקים לכך, כולל מחיר ותקופת הארכת האופציה. הארכת תקופת השכירות באמצעות אופציה היא דרך מומלצת לשמור על שוכרים טובים והוגנים השומרים על הנכס.

• במידה והשכירות היא לשנה ומעלה יש לבצע רישום בעירייה על כך שהשוכר הוא המחזיק בדירה, לצורך חיוב הארנונה. כמו כן יש להקפיד שהשוכר יעביר את חשבונות העירייה, החשמל והטלפון על שמו.
• יש להקפיד על קבלת בטחונות טובים מצד השוכר כגון ערבות בנקאית או שטר חוב. במקרה של דירה להשכרה עבור סטודנט, כדאי להחתים על החוזה ערבים כמו הורים לצורך הבטחת התחייבויות השוכר כמופיע בחוזה. אל תתביישו, זהו את גם את הערבים באמצעות תעודת זהות.
• בשנים האחרונות עלה מספרם של העובדים הזרים בישראל ואיתם גבר הביקוש לשכירות דירות מצד אוכלוסיה זו. עובדים זרים מעדיפים בדרך כלל להשכיר דירה שתאכלס עד 5-6 דיירים בדירה אחת. במצב כזה יש להקפיד לבקר בדירה לעיתים קרובות על מנת לבדוק את תקינותה ולהוסיף סעיף ברור בחוזה המאפשר זאת.
• לפני תחילת תקופת ההשכרה ערכו רשימה של הפגמים בדירה על מנת למנוע מחלוקות בעתיד והוסיפו רשימה זו כנספח לחוזה. כדאי לתקן את הפגמים בדירה לפני תחילת כניסת השוכר, אולם במידה ואלה נשארים או במידה וייווצרו פגמים חדשים בעתיד, קיבעו בחוזה מי אחראי לתיקונם ומתי יתוקנו.
• בסוף ההסכם יש לציין איזה סעיפים הינם עיקריים שהפרתם תיחשב להפרה יסודית, כמו מועד הפינוי ותשלום דמי השכירות החודשיים, כאשר הפרתם של סעיפים אלה תאפשר לכם לבטל את העסקה.
• הקפידו כי בחוזה יהיה קיים סעיף המתיר לכם להציג את הדירה לשוכרים פוטנציאליים בחודש האחרון לתקופת השכירות.
  כמו כן, לפני חתימה על החוזה אין למסור מפתח לשוכר או להרשות הכנסת חפצים לדירה.

איך תעלו את מחיר השכירות

• לפני הגעת שוכר פוטנציאלי, יש להקפיד שהדירה תהיה במצבה הטוב ביותר. נקו את הדירה, דאגו שיהיה בה ריח טוב, פזרו בכמה פינות בבית עציצים ירוקים, תלו כמה תמונות ושימו נרות ריחניים בחדרי השירותים ובאמבטיה. החליפו את קרש האסלה, הוסיפו שטיח צבעוני והחליפו מראה בחדר האמבטיה, זה יעשה פלאים. במידה ויש פגמים או תקלות בבית, סדרו אותם. הקפידו לסדר ולנקות את הסביבה בקרבת הדירה, כגון הכניסה וחדר המדרגות. הוסיפו עציץ ירוק במבואת הבניין, שטיח כניסה חדש ואפילו תמונה. הפעולות האלה עולות אולי כמה מאות שקלים אבל יעלו את ערך הדירה הרבה מעבר להשקעתכם.
• טיפ לדירות קטנות: הוציאו כמה שיותר חפצים מיותרים ורהיטים על מנת שהדירה תיראה מרווחת יותר.
• הסוד להשכרת דירה לנשים: במידה ומגיעה אישה לבחון את הדירה, רובן יבדקו ראשית את המטבח. לכן, אם אתם רוצים להעלות את ערך הדירה ולגבות עבורה שכר דירה גבוה יותר, שיקלו לשפץ את המטבח או להחליפו בחדש. ניתן לבצע גם החלפה חלקית של המטבח הכוללת רק את החלפת חזיתות הארונות, החלפת פירזולים וכדומה, בהתאם לתקציב.
• במידה והדירה שלכם נמצאת באזור רועש במיוחד שיקלו התקנת חלונות עם זכוכית כפולה שתפחית את רמת הרעש וגם תעלה את רמת הבידוד הטרמי בדירה. זו הוצאה אולי מעט חריגה ביחס לשיפוץ סטנדרטי, אולם עשו חישוב בכמה תוכלו להעלות את שכר הדירה החודשי במידה ובעיית הרעש תיעלם. ייתכן שההשקעה תחזיר את עצמה תוך חודשים בודדים.

איך להגיע לשוכר הנכון

להגיע לשוכר אמין ואיכותי הוא לעתים משימה לא פשוטה, אשר דורשת מאמצים, זמן ואנרגיה רבה. המשימה דורשת שיחות מרובות עם שוכרים פוטנציאליים, ופגישות אשר לעתים קרובות לא מובילות לדבר. הדרך להגיע לשוכר לטווח ארוך עוברת בדרך כלל בשתי דרכים עיקריות:

1. פרסום בלוחות אינטרנטיים, כגון:
   •  יד 2
   •  win win
   • הומלס
   • ואתרי מודעות אינטרנטיים נוספים.
2. העברת הטיפול בהשכרת הדירה למתווך שזהו מקצועו.

פרסום באמצעות לוחות אינטרנטיים יוביל תמיד לאותו מסלול ידוע: שיחות טלפון עם אנשים זרים שאנו ננסה לתהות על קנקנם, פגישות עם מספר שוכרים פוטנציאליים ובחירת השוכר אשר לדעתנו הוא אמין, יעביר את תשלומי השכירות בזמן ולא יהרוס את הדירה. זהו סוג של הימור, כיוון שלעולם איננו יכולים לדעת מיהו האדם העומד מולנו, אלא אם כן יש לנו אתו היכרות קודמת.

העברת הטיפול של דירה להשכרה לידי מתווך היא הדרך המומלצת יותר ומיועדת לאלה שאין להם זמן להתעסק עם שוכרים שמגיעים אליהם דרך מודעות באינטרנט, ואשר מעוניינים לקבל שוכר שכבר עבר סינון אצל מתווך מיומן. עלות השכרת דירה באמצעות מתווך היא בדרך כלל מחיר שכירות של חודש אחד, אולם במקרים רבים היא לא עולה דבר, שכן עמלת התיווך משולמת על ידי השוכר ולא על ידי בעל הדירה. מתווך טוב יחסוך לכם אנרגיה וזמן רב, יעשה את כל העבודה עבורכם ויאתר עבורכם את השוכר הטוב ביותר ובמחיר המקסימלי. אם אתם מכירים מתווך כזה הרי הרווחתם שקט נפשי וידיעה שהשגתם באמצעותו שוכר אמין שישלם בזמן וגם ישמור על דירתכם בצורה סבירה. יחד עם זאת חשוב לזכור שלא כל המתווכים הם אנשי מקצוע ברמה גבוהה, ועבודה אתם טומנת בחובה גם סיכון מסוים, שכן מתווך לא מקצועי יכול להביא דייר לא מתאים שבמקרה הטוב יבזבז את זמנכם לשווא ובמקרה היותר גרוע יערים עליכם צרות שונות במהלך שהותו בדירתכם.