רכישת דירות מכונס נכסים

רכישת דירות מכונס נכסים הפכה בשנים האחרונות לאחת הדרכים להשיג מציאות נדלן.

איך רוכשים דירות מכונס נכסים?

מידי שנה מוצעים אלפי נכסי נדלן באמצעות כונס נכסים, אולם עקב הגדלת המודעות בקרב הציבור אודות ההזדמנויות הטמונות ברכישת נכסי נדלן בצורה זו, חלה גם ירידה ברווחיות העסקאות. צוות מדריך הנדל"ן בא לעשות סדר ולתת מספר עצות חשובות כיצד ניתן בכל זאת לבצע עסקאות נדלן דרך כונס נכסים.

נגישות המידע עבור דירות מכונס נכסים

אחת הסיבות העיקריות לכך שכיום מוצעות יותר דירות מכונס נכסים היא נגישות המידע. בעוד שבעבר נכסי נדלן שהיו מוצעים למכירה על ידי כונס נכסים היו מפורסמים בעמודים מיוחדים בעיתון השבועי והשימוש בהם נעשה בעיקר על ידי “מביני עניין”, כיום בעידן האינטרנט קל יותר מאי פעם לאתר דירות מכונס נכסים. כישראלים המחפשים מציאות והזדמנויות בכל פינה, אי אפשר להתעלם מהמאגר העצום של דירות מכונס נכסים המוצעים למכירה בישראל.

מהי בעצם קניית דירה דרך כונס נכסים?

דירות מכונס נכסים הן בדרך כלל דירות שהרוכשים שלהן לא יכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא והבנקים נאלצו להחזיר את חובות הלווים על ידי מכירת הנכסים. מהרגע שבו מתקבלת החלטה מכירת הנכס, מוציא כונס הנכסים שומה באמצעות שמאי מקרקעין, המעריך את שווי הנכס. במסגרת תהליך המכירה, מפורסמת הזמנה לציבור להציע הצעות לרכישת הנכס, כאשר בחירת הזוכה ברכישת הנכס נעשית ברוב הפעמים לאחר הליך התמחרות בין המציעים השונים. לאחר בחירת הזוכה פונה נציג מכונס הנכסים למנהל ההוצאה לפועל לשם קבלת אישור מכירה. רכישת דירה באמצעות כונס נכסים נחשבת לבטוחה ביחס למוכר הפרטי, כיוון שתהליך הרכישה מבטיח כי הכסף שמשלם רוכש הדירה נמצא בנאמנות עד למועד רישום הדירה על שם הרוכש, כך שלמעשה הדירה נרכשת מנציג הממונה מטעם בית המשפט.

דירות מכונס נכסים – נגיש, אבל פחות רווחי

בעבר, רכישת דירות מכונס נכסים היתה בעיקר לצורך השקעה, וזאת בשל אטרקטיביות העסקאות המבוצעות. ניתן היה לרכוש נכס באמצעות כונס נכסים במחיר הנמוך ב – 20%-25% ממחיר השוק, להשכיר אותו או להרוויח מעליית ערכו. אולם כיום, בעקבות הנגשת המידע אודות דירות מכונס נכסים לכלל הציבור וגידול במספר המתמודדים על כל הצעה, חלה גם שחיקה ברווחיות העסקאות. לראייה, עסקאות רבות שבוצעו לאחרונה מוכיחות שרוכשי דירות מכונס נכסים רכשו את הדירה במחיר כמעט שווה למחיר השוק. התחרות שנוצרת בין המתמודדים על כל דירה מייקרת את מחיר הנכס, ולעיתים אפילו מעלה אותו אל מעבר למחיר השוק.

עצות לרכישת נכס באמצעות כונס נכסים

אם בכל זאת החלטתם לרכוש נכס באמצעות כונס נכסים, ריכזנו עבורכם מספר עצות שימושיות בכדי שאכן תוכלו לבצע עסקה רווחית:
בדיקות הכרחיות: כונס נכסים מחויב על פי החוק למכור נכס נקי מכל חוב או שיעבוד. למרות זאת יש לבקש טופס שמאות המתאר את מצב הנכס מבחינה פיזית ומשפטית. מצבו המשפטי של נכס מכונה בשם “מצב זכויות הנכס” ובו מופיע האם הנכס מעוקל והאם קיימת הערת אזהרה לגביו. מעבר לכך, בקשו ייפוי כוח מהכונס, המאפשר בדיקה ברשויות השונות על מנת לוודא שלא קיימים חובות עתידיים על הדירה.

חפשו מציאות דווקא בפריפריה: באזורי מגורים מבוקשים כמו תל אביב והסביבה מחירי דירות מכונס נכסים יהיו דומים מאוד למחירי השוק. מנגד, באזורים מרוחקים יותר מהמרכז מדובר בדרך כלל במחירים זולים הרבה יותר.

הסכום המומלץ להצעה: חבל להגיש הצעה עם סכום גבוה מראש, כיוון שבשלב ההתמחרות לא ניתן להציע סכום נמוך מההצעה הראשונה שהגשתם. לכן, מומלץ להתייעץ עם מתווכים שבקיאים באזור לגבי מחירי השוק. בכדי להגיש הצעה לכונס נכסים יש להגיש המחאה בנקאית על סך 5%-10% מהסכום שהצעתם. חשוב לדעת כי לסכום בו ציינתם בהמחאה אין כל השפעה על סיכויי הזכייה.

התייעצו בעורך דין בעל ניסיון: למרות שהסכם רכישת דירה מכונס נכסים מוכתב ברוב הפעמים על ידי כונס הנכסים עצמו, מומלץ בכל זאת להתייעץ עם עורך דין המומחה בנושא כונס נכסים על מנת שיבדוק כי ההסכם הינו אכן סטנדרטי.

בדיקת הנכס: לאחר הגשת הצעה מומלץ ללכת בעצמכם על מנת לראות את הנכס, ולא להסתפק רק בתיאור הדירה או בתמונה. לעיתים ניתן לקחת מפתח לדירה מהכונס, או להגיע לסיור מרוכז של כל המציעים המאורגן על ידי הכונס.

גובה ההצעה: במידה והחלטתם על רכישת דירה מכונס נכסים באזורים פחות מבוקשים, הגישו הצעה נמוכה יחסית, שכן דירות באזורים כאלה יכולות להגיע עד ל- 30% פחות משווי השוק שלהן. יחד עם זאת צריך לזכור שתפקידו של כונס נכסים הוא להגן על בעל החוב, ולכן יכול להיווצר מצב בו שאף על פי שנעשו מאמצים למכור את הנכס ועבר זמן רב, עדיין כונס הנכסים לא יאשר למכור את הנכס במחיר כה נמוך.

שלב ההתמחרות: לקראת לשלב ההתמחרות הקציבו לעצמכם סכום מקסימלי לרכישת הנכס ולעולם אל תעברו אותו. בהגיעכם למשרדי כונס הנכסים יש הציגו ביטחון, כיוון שיש לכך השלכה והשפעה על יתר המתחרים. העלו את הצעתכם באופן מדורג ועקבי, ושדרו רצינות לכל אורך התהליך.