קרקע חקלאית – בדיקת כדאיות

בישראל ישנו מחסור עצום בקרקעות לבנייה, ולכן ישנן קרקעות חקלאיות רבות העומדות לפני שינוי ייעודן לבנייה.

איך בודקים כדאיות רכישת קרקע חקלאית?

למרות התחזיות הקודרות על מחירי הדירות העולים, על עתודות קרקע שהולכות ואוזלות ועל רכישת בית ההופכת עבור ישראלים רבים לבלתי מציאותית, כדאי מאוד לדעת שזו לא גזירה, ויש אלטרנטיבות מעולות להשקעה ולמגורים. אחד הפתרונות המומלצים הוא רכישת קרקע חקלאית. כל אחד מאיתנו יכול לרכוש קרקע חקלאית בהזדמנות בישראל, צריך רק לדעת היכן לחפש. צוות מדריך הנדל"ן ריכז בשבילכם את המידע החשוב ביותר בנושא רכישת קרקע חקלאית להשקעה ופורש בפניכם את כל אפשרויות ההשקעה העומדות בפניכם בתחום זה. אנו ממליצים לקרוא בעיון את המאמרים המופיעים כאן ולהשתמש בכלים החינמיים המופיעים באתר לצורך מציאת קרקע חקלאית אטרקטיבית לפני הפשרה.

אז מהי קרקע חקלאית?

קרקע חקלאית היא קרקע שנועדה לשמש לצרכי ייצור תוצרת חקלאית, גידול בעלי חיים, גידולי אדמה וכדומה. קרקעות כאלה מוצעות כיום למכירה במחיר מוזל מאוד ביחס לקרקעות שכבר הופשרו לבנייה, שכן מועד הפשרתן של קרקעות חקלאיות לצרכי בנייה אינו ידוע במדויק.
לרוב, רכישת קרקע חקלאית להשקעה היא בעצם רכישה של זכות בתוך שטח המכיל מספר חלקות, כאשר בבוא העת כשהשטח יופשר כולו לבנייה, תתבצע חלוקה פיזית של השטח לבעלי הקרקע השונים לפי עיקרון “חלוקת העושר”, כך שכל רוכש יקבל נתח השווה בערכו הכספי לשאר הרוכשים. כשמגיע מועד הפשרת הקרקע וניתן לבנות, עומדות בפני בעל הקרקע מספר אפשרויות רווחיות ביותר.

האפשרות הראשונה: למכור את הקרקע ברווח עצום, שכן לאחר הפשרתה עלה ערכה במאות אחוזים.

האפשרות השנייה: לבנות בית באופן עצמאי, בין אם ייעודו הוא למטרות מגורים ובין אם כנכס מניב להשכרה או כנכס המיועד למכירה בשלב עתידי.

האפשרות השלישית: זו אפשרות נוספת פופולרית אשר גם פוטרת את בעל הקרקע  מהתעסקות בפרויקט בניית בית, וזו עסקת קומבינציה עם קבלן, עליה נדבר בהמשך.

קרקע חקלאית היכולה להפוך יום אחד לראויה לבנייה. מדריך הנדל"ן

כיצד מזהים הזדמנות בקרקע חקלאית?

בשל התשואה העצומה שמקבל המשקיע בעת הפשרת הקרקע לבנייה, קרקעות חקלאיות הפכו בשנים האחרונות לאפיק השקעה פופולארי מאוד. רבים מתעניינים בקרקעות חקלאיות, אך בכדי להבין מתי זו הזדמנות אמיתית נביא כאן בקצרה את הנקודות המרכזיות שיש לבדוק לפני רכישת קרקע כזו. אלה הן בדיקות בסיסיות, כאשר בהמשך האתר נביא בפירוט רב יותר את כל הבדיקות הנדרשות לפני רכישת קרקע חקלאית.

בדיקה ראשונה – מיקום הקרקע
ככל נכס נדלן, מיקום הוא הקריטריון החשוב ביותר אותו יש לבדוק לפני הרכישה. כל שווי של נכס נדל”ן נובע בסופו של דבר בעיקר ממיקומו, לכן מומלץ לבדוק את התוכניות הצפויות להתבצע באזור בו הקרקע ממוקמת ולהבין האם מתוכננים להבנות באזור מבני מגורים, כבישים, אזורי תעשייה וכדומה. השלכות נוספות שיש לשווי הקרקע נובעות מקרבתה לאזורי מגורים קיימים או הנמצאים בתהליכי בנייה, שכן ככל שהקרקע סמוכה יותר למרקם עירוני כך זמן הפשרתה לבנייה קצר יותר וערכה עולה. קרקע כזו, הממוקמת בסמיכות לאזורי מגורים, מהווה המשך טבעי לאזורים מאוכלסים והדבר מעלה באופן משמעותי את סבירות הפשרת הקרקע.

בדיקה שנייה – סטטוס הקרקע
חשוב לבצע בדיקות משפטיות לגבי הקרקע ולבחון האם האדמה היא קרקע בבעלות פרטית או שייכת למנהל מקרקעי ישראל. יש להבדיל בין קרקעות חקלאיות בבעלות פרטית לבין קרקעות חקלאיות השייכות למינהל מקרקעי ישראל. אנו נתייחס כאן לקרקעות בבעלות פרטית בלבד, שכן השליטה של בעל הקרקע היא בלעדית והוא זה שייהנה משינוי ייעוד הקרקע במידה וזה יתרחש. כמו כן יש לבדוק מה הסטטוס הקרקע מבחינה משפטית לגבי עיקולים, שיעבודים וכדומה. כמו כן יש לבדוק מי הם היזמים המשווקים את הקרקע וכיצד הם מתכננים להניע את תהליך ההפשרה.

בדיקה שלישית – זמן ההפשרה
בשונה מרכישת דירה והשכרתה או מכירתה תוך זמן קצר, קרקע חקלאית אינה מניבה תשואה מיידית לבעליה, לכן בעלי קרקע חקלאית צריכים להיאזר באורך רוח ולהמתין בסבלנות להפשרת הקרקע לבנייה. יחד עם זאת בשל הביקוש ההולך וגדל לקרקעות לבנייה בשנים האחרונות, תהליך הפשרת קרקע הפך לפשוט ומהיר יותר, אך עדיין יש להעריך לפני הרכישה את הזמן שיעבור עד לסיום התהליך ולתאם ציפיות עם משווקי הקרקע.
יש גם לקחת בחשבון כי בעת מתן תוקף לבנייה בקרקע החקלאית, חלק מהשטח מופקע לצרכי ציבור לצורך בניית מוסדות קהילתיים, גנים, כבישים וכדומה. אחוז ההפקעה הינו בדרך כלל 40%, אולם במידה והוועדה התכנונית מבצעת איחוד וחלוקה מחדש )איחוד קרקעות הבעלים השונים ליחידת קרקע אחת גדולה וחלוקתה מחדש באופן שוויוני), אחוז ההפקעה יכול להגיע ל- 50%. כלומר, במידה ורכשתם קרקע בגודל 500 מ”ר, ייתכן ותישארו לבסוף עם קרקע מוכנה לבנייה בגודל 250 מ”ר בלבד. אבל שימו לב, הפקעת קרקע היא שלב מבורך כיוון שהוא בעצם חלק מתהליך השבחת הקרקע והעלאת ערכה במאות אחוזים מהשווי הראשוני בו נרכשה. המשמעות היא שאותה פיסת אדמה שהיתה שווה נניח 200,000 ₪ ללא יכולת לעשות איתה דבר, למעט גידולים חקלאיים שונים, הניבה לכם תשואה של מאות אחוזים בין לילה.

בדיקה רביעית – הסכם שיתוף
ראשית כאשר רוכשים קרקע חקלאית, במקרים רבים רוכשים חלק לא מוגדר מתוך השטח כולו שחברת שיווק הקרקעות מוכרת לציבור. בשטח זה ישנם שותפים נוספים (מצב הנקרא “מושע”), אשר כמוכם רכשו כל אחד את חלקו היחסי. במקרה כזה ישנו צורך בהסכם שיתוף, אשר מהווה את הבסיס לשותפות כל הרוכשים בשטח הכולל. הסכם שיתוף מפורט שנרשם בטאבו יכול להקל על תהליך ההפשרה בעתיד ולפתור את רוב הסוגיות שיעלו בהמשך התהליך.

רוכש קרקע חקלאית צריך להיות בעל סבלנות ולדעת שתהליך הפשרת קרקע יכול לקחת שנים לא מעטות, החל מארבע שנים ומעלה, בהתאם לתוכניות שהוגשו ואושרו, במידה וישנן כאלה. כמו כן יש להבין כי לא כל אדמה חקלאית תשנה את ייעודה לקרקע אשר ניתן לבנות עליה מבנים כלשהם. לדוגמא, ישנן קרקעות הסמוכות לנחלים או כאלה שייעודן מוגדר שמורת טבע אשר קרוב לוודאי שלא יופשרו לעולם לבנייה.

ממי לרכוש קרקע חקלאית?

קרקע חקלאית הוא נכס נדלן היכול להניב תשואה אדירה לרוכשיה, אולם לפני ביצוע הרכישה יש לבדוק את נתוני הפתיחה שלה היטב. אנו ממליצים לרכוש קרקע חקלאית אך ורק מחברות שיווק קרקעות אמינות, שכבר בדקו את הקרקע מכל היבטיה ומספקות אדמות עם צפי הפשרה נראה לעין. חלק מחברות שיווק הקרקעות מספקות גם דו”ח שמאי על הקרקע, דבר שמבהיר את סטטוס הקרקע, השווי הריאלי הנוכחי והעתידי, וסיכויי ההפשרה.

צוות מדריך הנדל"ן איתר עבורכם את החברות הטובות ביותר בישראל אשר מומחיותן הוא בבדיקת קרקעות חקלאיות וניתוח כדאיות רכישתן. על מנת לקבל גישה לחברות אלה כל שעליכם לעשות הוא להזין את פרטיכם בתיבה המופיעה כאן ונציגי החברות יחזרו אליכם עם כל הפרטים אודות הקרקעות הטובות ביותר, ללא כל התחייבות מצדכם. קבלת המידע הינה מחברות אשר לא תלויות זו בזו, ולכן יתחרו ביניהן על המחיר ועל השירות. כמו כן, לאחר קבלת המידע מהחברות תוכלו להשוות בזמן הנוח לכם את ההצעות לפי הקריטריונים המתאימים לכם ולקבל החלטה נכונה.