קבוצת רכישה – בדיקת כדאיות
כולנו שמענו על קניית דירה בעלות מופחתת באמצעות שיטה הנקראת קבוצת רכישה. מה היא קבוצת רכישה ומהם היתרונות והחסרונות?
קבוצת רכישה – האם זה כדאי?
מה היא בעצם קבוצת רכישה, ממה צריך להיזהר והאם מומלץ לרכוש דירה בשיטה זו? צוות מדריך הנדלן עושה סדר.
אז מהי קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה היא התארגנות של קבוצת אנשים פרטיים לצורך רכישת קרקע ובניית מבנה באופן עצמאי, כאשר המטרה היא חיסכון במחיר הסופי של הדירה. הפרויקט אותו מבצעת קבוצת הרכישה הוא בדרך כלל בנייה רוויה (בניין מגורים) והרווח שלה נובע בעיקר כתוצאה מהקטנת פערי התיווך העובר לקבלנים השונים. הקבוצה יכולה להתארגן באופן פרטי או באמצעות חברה מנהלת המארגנת את כל הפעילות, כולל רכישת הקרקע והבנייה.
תהליך הבנייה בקבוצת רכישה
שלב ראשון – איתור קרקע ובדיקות
לאחר גיוס הגרעין הראשוני של חברי קבוצת הרכישה, פונה הקבוצה לשלב איתור הקרקע עליה ייבנה מבנה המגורים, בהתאם לאופי חבריה ולאזור המבוקש. לאחר איתור קרקע מתאימה, הגוף המארגן בקבוצה מבצע בדיקות לגבי סטטוס הקרקע, כולל זכויות תב”ע ומינהל מקרקעי ישראל, ולאחר מכן מנהל משא ומתן מול בעלי הקרקע לצורך רכישתה.
שיווק והתחלת פעולות תפעוליות
בשלב הבא הגוף המארגן מתחיל בפעולות שיווק בכדי לגייס דיירים עתידיים בבניין שייבנה. במקביל פועלת הקבוצה לאישור תוכניות הבנייה הראשוניות ברשויות המקומיות, כאשר המטרה הינה החתמת כל הדיירים העתידיים על הסכם שיתוף בין כל חברי הקבוצה.
רכישת הקרקע
לאחר שכל הדיירים מאוגדים בהסכם שיתוף, פונה הקבוצה ורוכשת את הקרקע בהסכם מכר הכולל את כל חברי הקבוצה. לאחר רכישת הקרקע נרשמים בעלי הדירות העתידיות בהערת אזהרה בקרקע.
תכנון אדריכלי וקבלת היתרי בנייה
בשלב הבא מבוצע תכנון מפורט של הפרויקט על ידי אדריכל, המעביר בקשה לקבלת היתר בנייה מהרשות המקומית. היתר הבנייה המתקבל כולל תיאור מילולי של הבקשה שאושרה ותוכנית הגשה בשם “גרמושקה”, הנקראת כך בשל צורת הקיפול שלה הדומה לאקורדיון. לאחר קבלת ההיתר נבחר קבלן אשר יבנה את הבניין ובנק אשר ילווה את הפרויקט כולו.
בניית הפרויקט
בשלב האחרון מבוצעת הבנייה על פי התוכניות שאושרו, בפיקוח שמאי מקרקעין מטעם הבנק המלווה על מנת לשמור על כספי קבוצת הרכישה והביטחונות של הבנק המלווה.
היתרונות בקבוצת רכישה
המטרה העיקרית של קבוצת רכישה היא כמובן החיסכון במחיר הדירה. על פי רוב, עלות רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה נמוך ב- 10%-25% ממחיר דירה זהה מקבלן. הרווח נובע ממספר סיבות עיקריות:
סיבה ראשונה – רווח הנובע מחיסכון מעלות היזם שנע סביב 20% מעלות דירה מקבלן.
סיבה שנייה – כיוון שהדיירים הם אלה השותפים בתכנון הבניין והדירות מתוכננות על פי רצונם, נחסכת עלות השינויים במידה והדירה היתה נרכשת מקבלן.
סיבה שלישית – כאשר רוכשים דירה מקבלן, כל הוצאות השיווק שהשקיע הקבלן מועמסות על רוכשי הדירות כמובן. בקבוצת רכישה הוצאות אלה כמעט ולא קיימות, כיוון שרוכשי הדירות התאגדו מראש לצורך הקמת פרויקט המגורים.
כמו כן, לחברי הקבוצה ישנה רשת ביטחון כלכלית לבניית הפרויקט, כיוון שהזכויות בקרקע נרשמות כבר בשלב הראשוני על שמם, בשונה מהמצב אצל קבלן, שם הרישום בטאבו מתבצע רק בסוף התהליך.
בנוסף, קבוצת רכישה היא גוף היכול לנצל את כוחו מול קבלני משנה שיספקו שירותים ומוצרים במחירים מוזלים, ומול בנקים אשר יעניקו מימון ומשכנתאות בתנאים מצוינים.
יתרון נוסף לקבוצת רכישה היא האפשרות לבחור את השכנים. בניגוד לדירות יד שנייה או דירות מקבלן, בקבוצת רכישה ניתן לדעת מראש מי הם השכנים, ולבחור את האנשים המתאימים לנו, בעלי רקע והשקפה דומים.
מבחינה פיננסית, כספי קבוצת הרכישה בטוחים לכל אורך תהליך הבנייה כיוון שהתשלומים לקבלני הביצוע מתבצעים בשלבים מוגדרים מראש ובפיקוח שמאי מטעם הבנק המלווה.
ממה להיזהר בקבוצת רכישה
לפני שרצים להצטרף לקבוצת רכישה יש לשים לב למספר נקודות חשובות:
ראשית, המצטרפים לקבוצת רכישה מתחילים לשלם על הדירה כבר בשלב המכרז, שזה בעצם שנתיים ויותר לפני הכניסה לדירה. במידה וסכום זה מגיע ממקור בנקאי, הרוכש סופג את עלויות המימון לאורך תקופה זו. כמו כן, קבוצות רכישה המנוהלות באופן חובבני לעתים רוכשות את הקרקע במכרז בסכום גבוה יותר ממחיר השוק, רק בכדי להתחיל את הפרויקט בהקדם האפשרי, דבר המוריד את כדאיות הפרויקט כולו.
מכיוון שלקבוצת רכישה ישנן הטבות מס שונות, מארגן הקבוצה לא יכול להתחייב על מחירה הסופי של הדירה, שכן אז חברי הקבוצה הופכים לרוכשים רגילים וכל ההטבות מתבטלות. התחייבות מארגן קבוצת הרכישה על מחיר הדירה הסופי יכול להיות לכל היותר בעל פה, לכן חשוב להתקשר עם גוף מארגן אמין ובעל ניסיון.
בנוסף, בעת בחירת הדירות בבניין עלולים להיווצר חיכוכים בין חברי קבוצת הרכישה, לכן חשוב להסדיר את דירוג הדירות בבניין ואת מנגנון בחירתן.
כמו כן, יש לזכור שהגוף המארגן לא עושה את עבודתו בחינם, לכן חשוב לוודא שהמחיר שהוא דורש לא יהיה בגובה הרווח היזמי שאתם רוצים לחסוך.
נושא נוסף עליו יש לתת את הדעת, היא העובדה שכל חבר בקבוצת רכישה הוא בעצם הקבלן היוזם את הפרויקט, ולכן אינו נהנה מהגנת חוק המכר ותיקון ליקויים מהקבלן המבצע. חבר בקבוצת רכישה נחשב בעצם על פי החוק כמי שבנה את ביתו ונכנס לגור בו, ולכן יש כמובן להסדיר את האחריות לתקינות הבניין ולשלמותו במסגרת חוזית.
במידה ולחברי קבוצת הרכישה, ובעיקר למארגניה ולמנהליה, יש את הידע והניסיון בתחום, ניתן כאמור לחסוך כסף רב. אולם חשוב לזכור שלא כל קבוצת רכישה יכולה להרים פרויקט של בניין מגורים המתחיל מאיתור הקרקע ועד למסירת המפתח לרוכש. כמו בכל תחום, ובמיוחד בקבוצות רכישה, יש לבחון היטב את הקבוצה אליה מצטרפים. לפני הצטרפות לקבוצת רכישה יש לבדוק:
- באילו פרויקטים קודמים הקבוצה השתתפה, והאם הפרויקטים היו מוצלחים. במיוחד יש לבדוק האם מחירי הדירות הסופיים שביצעה הקבוצה בעבר היו בסופו של דבר נמוכים ממחירים של דירות חדשות דומות מקבלן.
- יש לזכור כי ללא אשראי בנקאי לא ניתן להתחיל את הפרויקט, לכן חשוב לוודא כי מנהלי הקבוצה נפגשו עם מספר בנקים ובחרו את ההצעה הטובה ביותר הכוללת ליווי פיננסי מקצועי לפרויקט.
- יש לבדוק האם הרשות המקומית נותנת גיבוי לפרויקט והאם צפויים להיות מחסומים בירוקרטיים שיעכבו את הפרויקט.
- חשוב לוודא שעורך הדין של הקבוצה יהיה בעל ניסיון בתחום זה והחוזה עליו חותמים הרוכשים מתאים לאינטרסים של חברי הפרויקט, כולל ענייני מיסוי והקלות במס.
במידה וכל אלה ייבדקו לעומק ובצורה יעילה ונכונה, קבוצת הרכישה יכולה להצליח וכך ניתן יהיה לרכוש דירה במחיר נמוך בעשרות אחוזים ממחיר השוק.
איך רוכשים דירה מקבוצת רכישה בצורה בטוחה?
מכיוון שבקבוצת רכישה יש חברים רבים עם צרכים שונים, קצב חיים שונה ויכולות שונות, יש צורך בגוף מנהל חזק אשר יוכל להניע תהליכים ולשרת את האינטרסים של חברי הקבוצה בצורה אחידה והטובה ביותר. לכן קמו חברות אשר עיסוקן הוא ארגון וניהול קבוצות רכישה. חברות אלה צברו ניסיון רב בניהול קבוצות רכישה והמנגנון התפעולי שלהן עדיין חוסך את הרווח היזמי והשיווקי של קבלנים מהשורה, לכן המחיר הסופי של הדירה המוצעת יהיה לרוב נמוך יותר ממחיר דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה.
צוות מדריך הנדל"ן עובד קשה בכדי להביא לכם כאן את ההצעות הטובות ביותר של קבוצות רכישה, הכוללות פרויקטים במחירים נמוכים משמעותית ממחירי דירות חדשות מקבלן.
בחרו ברשימה המופיעה מטה את הפרויקטים המתאימים לכם ביותר וקבלו מידע מנציגי החברות אשר יחזרו אליכם ללא כל התחייבות מצדכם. זכרו תמיד להשוות את הנתונים עם דירות חדשות דומות מקבלן על מנת לקבל תמונה אמיתית של החיסכון שלכם.
