משכנתאות - שאלות נפוצות

במהלך השנים קיבל צוות מדריך הנדל"ן מאות שאלות בנושא משכנתא. חלק גדול מהשאלות חזר על עצמו פעמים רבות, לכן על מנת לספק מענה איכותי ומהיר ללקוחותינו הרבים, ריכזנו עבורכם כאן את השאלות והתשובות הנפוצות ביותר.

מה היא בעצם משכנתא?

משכנתא היא סוג של הלוואה מהבנק לצורך רכישת נדל"ן, כנגד שעבוד הנכס אותו רכשנו. כיוון שלרובנו לא מתאפשר לרכוש את הנכס במזומן, אנו צריכים להיעזר בהלוואה מהבנק שתשלים לנו את הסכום המבוקש לרכישת הנכס. בתמורה להלוואה זו אנו נשלם לבנק ריבית, שזה בעצם ה- "מחיר" של הכסף. לדוגמא, אם לקחנו משכנתא בגובה 400,000 ₪ בריבית 3% למשך 20 שנה, אנו נשלם בסוף תקופת ההחזר 532,320 ₪. כלומר, מחיר המשכנתא שלקחנו הינו 132,320 ₪. חישובים נוספים ניתן לראות באמצעות מחשבון משכנתא באתר זה.

מה זה משכנתא אופטימלית?

משכנתא אופטימלית היא שיטה ללקיחת משכנתא הכוללת קיצור תקופת המשכנתא והפחתת ההחזר החודשי. הרווח המתקבל הוא בעצם החיסכון הנובע מסכום הפירעון הסופי שהיינו משלמים לבנק אילו היינו לוקחים משכנתא אחרת, אל מול משכנתא אופטימלית.

איך בוחרים משכנתא אופטימלית?

משכנתא אופטימלית בנויה ממספר מרכיבים הכרחיים המשתלבים יחד:
1. ריביות נמוכות.
2. תמהיל מסלולים נכון.
3. התאמה ליכולת ההחזר של הלווה.
טעות נפוצה היא לחשוב שמשמעות משכנתא אופטימלית בנויה רק מהריביות הנמוכות ביותר. משכנתא אופטימלית בנויה משלושת המרכיבים שצוינו לעיל, אשר תכנון נכון שלהם יוביל להחזר החודשי הנמוך ביותר ובצורה שתוביל לחיים תקינים לצד החזרי תשלומי המשכנתא.
כדי שנוכל לקחת את המשכנתא המתאימה ביותר עבורנו, יש להכיר את השפה המקצועית של עולם המשכנתאות ואת משמעות כל פעולה. ממש כמו תייר בארץ זרה, נצטרך להכיר את מילון המונחים בכדי לדעת להסתדר ולקבל החלטות נכונות. מבחינת לוקח המשכנתא, תהליך לקיחת המשכנתא הוא טיול בעולם לא מוכר, שבו לעתים קרובות נזדקק למדריך. באתר זה מופיעים מאמרים מקצועיים ללקיחת משכנתא, ואף המלצות למדריכים ויועצים אשר יקלו עליכם את התהליך.

מהו מחשבון משכנתא?

באמצעות מחשבון משכנתא ניתן לחשב את ההחזר החודשי הצפוי לאורך חיי המשכנתא שלנו, לפי נתונים שניתן להזין למחשבון, כגון ערך הנכס, הון עצמי, ריבית המשכנתא ותקופת ההחזר בשנים. התוצאה התקבלת היא בדיוק אותה התוצאה שנקבל אם היינו מגיעים לבנק ומבקשים הערכה לגובה ההחזר החודשי הצפוי עבור משכנתא סטנדרטית שהבנק מספק. באתר מדריך הנדל"ן ניתן למצוא מחשבון משכנתא ייחודי אשר יכול לחשב גם את ההחזר החודשי של משכנתא כזו וגם נתון נוסף לא פחות חשוב, המצביע על גובה החיסכון שתוכלו לקבל במידה ותבנו תמהיל נכון שיוביל להשגת משכנתא אופטימלית.

מה זה תמהיל משכנתא?

משכנתא בנויה ממספר מסלולי החזר התלויים במספר פרמטרים כגון גובה הריבית, תקופת ההחזר, הצמדה למדד ועוד. כל מסלול מהווה חלק יחסי במשכנתא כולה, והתמהיל מגדיר את המשקל של כל מסלול במשכנתא.

איך בונים תמהיל משכנתא?

מתהיל משכנתא בונים בראש ובראשונה לפי הצרכים האישיים של כל לוקח משכנתא. למשכנתא ישנם מסלולי ריבית שונים ותקופות החזר שונות, כאשר כל אלה תלויים באורח החיים של לוקח המשכנתא ויכולת ההחזר שלו. השאיפה בתמהיל משכנתא היא למינימום החזר חודשי במגסרת היכולות הכלכליות של לוקח המשכנתא. באתר מדריך הנדל"ן ניתן לקרוא בפירוט על אופן בניית תמהיל משכנתא ויצירת משכנתא אופטימלית.

מדוע צריך לשעבד נכס כאשר לוקחים משכנתא?

הנכס אותו רכשנו משועבד לבנק ממנו לקחנו את המשכנתא, בכדי שאם הלווה לא עמד בהחזרי המשכנתא החודשיים, הבנק יוכל לעקל את הנכס ולמכור אותו על מנת להחזיר לעצמו את יתרת החוב. ראוי לציין כי כיום בנקים עושים את מירב המאמצים לא להגיע למצב בו הם מעקלים נכס, אלא נוקטים בפעולות שונות על מנת להסדיר את החוב ולהקל על בעל הנכס לחזור למסלול החזרים תקין המתאים ליכולותיו.

מהו מיחזור משכנתא?

מיחזור משכנתא היא פעולה בנקאית אשר ממירה את המשכנתא הנוכחית במשכנתא חלופית. בביצוע פעולת מיחזור משכנתא בעצם פורעים את המשכנתא הקיימת ולוקחים חדשה במקומה.

מתי צריך לעשות מיחזור משכנתא?

ישנם שני תנאים אשר בהתקיים לפחות אחד מהם, כדאי לבצע מיחזור משכנתא. התנאים הינם:
1. גובה הריבית ביחס למשכנתא שלנו ירד.
2. ההחזרים החודשיים כבר לא מתאימים להכנסה שלנו.

אם ההכנסה שלי גדלה, האם גם אז כדאי לבצע מיחזור משכנתא?

אם ההכנסה שלך גדלה ואתה פחות "מרגיש" את המשכנתא, גם אז כדאי לשקול מיחזור משכנתא על מנת לקצר את תקופת ההחזר לבנק ולשלם פחות ריבית.

מדוע צריך לעשות ביטוח למשכנתא?

כשהבנק נותן לכם משכנתא בגובה כמה מאות אלפי שקלים, הוא מגן על עצמו באמצעות שעבוד הדירה שלכם, אולם יחד עם זאת הוא מכין את עצמו לתרחישים הגרועים ביותר, שייתכן ויקרו ללוקח ההלוואה או לדירתו. לכן הוא דורש לבצע ביטוח משכנתא הכולל שני סוגי ביטוח:
1. ביטוח חיים – המגן על הבנק מפני מוות של לוקח המשכנתא, אשר במקרה זה חברת הביטוח תשלם לבנק את יתרת החוב.
2. ביטוח נכס – המבטיח לבנק את כיסוי נזקים היכולים לקרות לדירה עקב תקלות שונות, שריפה או רעידת אדמה.

איך בוחרים ביטוח משכנתא?

למרות שסכום הפרמיה החודשית של ביטוח משכנתא הינו נמוך יחסית, לא כדאי להקל ראש בנושא כיוון שההשלכות הינן לעשרות שנים קדימה. משמעות ביטוח משכנתא הינו בהיקף הכיסוי שהביטוח מגן עליכם, על משפחתכם ועל רכושכם. אנו ממליצים לקחת ביטוח משכנתא רק על ידי יועץ ביטוח פרטי ולא את הביטוח שמציע הבנק, וזאת ממספר סיבות:
1. רוב הבנקים מציעים ביטוח יקר יותר מחברות ביטוח פרטיות.
2. הביטוח שמציע הבנק הינו עם כיסוי נמוך יותר מהכיסוי שמציעה חברת ביטוח פרטית.
באתר מדריך הנדל"ן תוכלו לקרוא עוד על חשיבות ביטוח משכנתא ולהגיע למספר יועצי ביטוח מומלצים, אשר מתוכם תוכלו לבחור במתאים לכם ביותר.

מה תפקידו של יועץ משכנתא?

יועץ משכנתא הוא מומחה בבניית משכנתאות ובניהול משא ומתן מול בנקים לצורך קבלת ריביות נמוכות ובניית תמהיל משכנתא אופטימלית.

מדוע אני צריך יועץ משכנתא?

לכל תא משפחתי צרכים כלכליים שונים ואורח חיים שונה. משכנתא היא חלק לא מבוטל מההוצאות החודשיות שלנו אשר צריך להשתלב באופן מיטבי עם הצרכים הכלכליים שלנו. יועץ משכנתא בונה משכנתא אשר מתאימה לתא המשפחתי באופן אופטימלי, עם הריביות הנמוכות ביותר ועם התמהיל המתאים לאורח חייך.

האם משתלם לקחת יועץ משכנתא?

שכר הטרחה של יועץ משכנתא אמנם עולה כמה אלפי שקלים, אולם הרווח המתקבל מעבודתו גדול לאין שיעור מעלותו. החיסכון שמספק יועץ משכנתא יכול להגיע עד למאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא ולהפחתה משמעותית בהחזרים החודשיים במשך שנים ארוכות.

האם יועץ משכנתא מומחה בבניית משכנתא אופטימלית?

בוודאי, זהו תפקידו. יתרה מזאת, יועץ משכנתא חוסך את רוב ההתרוצצויות מול הבנקים כך שתקבלו את תמהיל המשכנתא המיטבי ואת הריביות הנמוכות ביותר בשוק.