השיטה לבחירת משכנתא אופטימלית

לאחר שהבנו מקריאה באתר מדריך הנדל"ן מהי משכנתא וכיצד בונים תכנון פיננסי נכון, נעבור לביצוע, כלומר איך בעצם ניגשים למלאכה ומתכננים משכנתא אופטימלית המותאמת לצרכינו בצורה מיטבית.

איך מתכננים משכנתא אופטימלית?

צוות מדריך הנדל"ן בנה עבורכם את השיטה הכוללת שלושה שלבים אשר יובילו אתכם מרגע ההחלטה לרכישת דירה ועד לקיחת משכנתא אופטימלית. בשיטה זו תקצרו את תקופת המשכנתא שלכם, תפחיתו את ההחזרים החודשיים שלכם לבנק ותחסכו עד מאות אלפי שקלים.

על מנת לפשט את הדברים, חילקנו את השיטה לשלושה שלבים:

שלב ראשון – איסוף נתונים

שלב זה מורכב מכמה פעולות:

איתור הנכס

ראשית עלינו כמובן לאתר את הנכס, כפי שמוסבר בהרחבה באתר זה. בקצרה נוכל לומר כי ככל שנראה יותר דירות באזורים שהגדרנו לעצמנו, כך נתמקצע יותר ונבין יותר את מחירי השוק, והכי חשוב – נוכל להשוות בין מחירי הנכסים השונים וכך גם לאתר הזדמנויות. היכולת שלנו להשוות בין הנכסים השונים היא זאת שתאפשר לנו בסופו של דבר לסגור את העסקה הטובה ביותר, לכן אסור להתעצל, אלא לכתת רגליים כמה שאפשר עד שנגיע לדירה העונה על כל הקריטריונים שהצבנו לעצמנו.

חישוב מחיר הדירה

מחיר הדירה אותה אנו יכולים לרכוש מבוסס על ההון העצמי שיש ברשותנו ועל יכולת ההחזר החודשית שלנו, כך במידה וזוהי דירתנו הראשונה או היחידה, ההון העצמי שלנו צריך להוות מינימום 30% מערך הדירה. כמו כן סך ההחזרים החודשיים עבור פירעון המשכנתא לא יעלו על 25% מההכנסה הפנויה שלנו למרות שהבנק מאפשר עד 33%, כיוון שאנו מעדיפים לקחת מרווח ביטחון ו-“לבטח” את עצמנו מעליות לא צפויות בריבית. תכנון זה צריך לקחת בחשבון את תזרים המזומנים האישי הצפוי שלנו בשנים הבאות, כלומר כמה הכנסות אנו צופים בשנים הקרובות, מול ההוצאות הצפויות.

הערכת העלות הריאלית של הדירה

פעולה נוספת אשר עלינו לבצע היא להעריך כמה באמת עולה לנו קניית דירה. מחירה האמיתי של הדירה אינו רק הסכום עליו חתמתם עם מוכר הדירה, אלא הוא מורכב גם ממס הרכישה, שכר טרחת מתווך, עלות העברת דירה, עלות חתימת חוזה אצל עורך דין, רכישת מכשירי חשמל, ריהוט הדירה ואגרות שונות ויש להיערך לכך בהתאם.
לאחר שאספנו נתונים אלה ואנו יודעים מהו סכום המשכנתא לו אנו זקוקים, אנו יכולים לעבור לשלב הבא: תמהיל המשכנתא.

שלב שני – הבנת האפשרויות לתמהיל משכנתא

למה צריך להבין איזה מסלולים יש במשכנתא?
כולנו שמענו על הפתגם “מסוכן לשים את כל הביצים בסל אחד”. כמו בהרבה תחומים בחיים, כך גם במשכנתא: חובה לחלק את המשכנתא שלנו למספר מסלולים על מנת לפזר סיכונים כך שנקבל בסופו של התהליך משכנתא אופטימלית. לכן, אנו צריכים להבין את הבסיס של תמהיל נכון במשכנתא. כשלוקחים משכנתא, אי אפשר לבוא סתם כך לבנק ולקחת משכנתא. הלוואה בסדר גודל של כמה מאות אלפי שקלים צריכה להיות מחושבת על פי מדדים שונים אשר על פיהם נחליט באיזה מסלולים ניקח אותה, מה המשקל של כל מסלול ולכמה שנים. ההבנה בבניית תמהיל תתרום לנו להתאים את המשכנתא על פי צרכינו האישיים, כיוון שיתכן ומשכנתא מסוימת המתאימה לנו לא תתאים למשפחה אחרת. אנו ניתן כאן מספר כללי אצבע על פיהם תוכלו לנסות ולבנות לכם את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר עבורכם. זה לא כל כך מסובך כמו שזה נשמע, אז בואו נתחיל.

 איך בונים נכון תמהיל משכנתא אופטימלית?

ראשית נבין מהם עיקרי המסלולים השונים:

1. מסלול פריים
   מסלול פריים מבוסס על ריבית הפריים, שהיא הריבית הנהוגה במשק בתוספת מרווח בשיעור של 1.5%. מסלול הפריים הוא המסלול הטוב יותר שיכול להציע הבנק, כיוון שהוא לא צמוד למדד, עובדה החוסכת לנו כסף רב במידה וישנן עליות במדד. יתרון נוסף במסלול זה הוא שניתן להחזיר את ההלוואה בכל עת שנרצה ללא תשלום קנס יציאה או פירעון מוקדם. אולם בשל העובדה שהריבית בו משתנה עקב התלות שלו בריבית הנהוגה במשק, הסיכון בו מעט גבוה מהרגיל כיוון שההחזרים החודשיים יכולים בקלות לעלות במאות או באלפי שקלים בחודש. בנק ישראל זיהה את הסיכון הטמון במסלול זה מתוך חשש שבזמן עליית ריבית, אלה שלקחו משכנתא במסלול 100% פריים לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא החודשיים, ולכן בשנת 2011 הורה בנק ישראל לכל הבנקים להגביל את ההלוואות בריבית משתנה למקסימום 33% מסך ההלוואה שנוטל הלקוח. לדוגמא, אם המשכנתא היא 1,000,000 ₪, ניתן כיום לקחת רק עד 330,000 ₪ משכנתא בריבית משתנה. את מסלול הפריים כדאי לקחת לכמה שיותר שנים, כאשר ברוב הבנקים ניתן לקחת מסלולו זה לטווח של 30 שנה, וזאת בכדי לפנות את יכולת ההחזר החודשית שלנו למסלולים צמודים בהם מומלץ לקצר את שנות ההחזר ככל הניתן.
2. מסלול בריבית קבועה צמודת מדד
   ההלוואה במסלול זה היא בריבית קבועה הנהוגה בבנק וצמודה למדד. ייתכנו בו קנסות פירעון מוקדם, לכן הוא מסלול קצת פחות פופולרי, אולם יחד עם זאת מסלול זה יציב יחסית וללא סיכונים רבים ולכן רצוי שיתפוס נתח מסוים מההלוואה שלנו. החלק המומלץ של מסלול בריבית קבועה צמודת מדד בתמהיל הוא 20% מסך כל המשכנתא, אולם יש לקחת אותו למספר השנים הקטן ביותר, כיוון שאנו רוצים לשלם כמה שפחות הפרשי מדד, וגם מכיוון שמסלול זה לא גמיש ובמידה ונרצה למחזר את ההלוואה ייתכן ויהיה קנס, והקנס קטן יותר ככל שמספר השנים קטן יותר.
3. מסלול בריבית משתנה צמודת מדד עם נקודת יציאה כל 5 שנים
   זוכרים את ההגבלה של בנק ישראל למקסימום 33% מסך המשכנתא בריבית משתנה? אז מכיוון שכבר לקחנו 33% מהמשכנתא שלנו במסלול ריבית פריים שהיא ריבית משתנה, לכאורה אנחנו כבר לא יכולים לקחת מסלול נוסף המבוסס על ריבית משתנה, אולם בנק ישראל מתיר לנו לקחת מסלול בריבית משתנה צמודה למדד עם נקודת שינוי ריבית כל 5 שנים, כאשר מבחינתו מסלול זה לא נחשב כמסלול בריבית משתנה. משקלו בתמהיל של מסלול זה יהיה 32%, וניקח אותו למספר השנים הקטן ביותר כיוון שהוא צמוד מדד. יחד עם זאת יש במסלול זה מספר תחנות יציאה, לכן נוכל להתגמש מעט ולהאריך קצת את מספר השנים לתקופה בינונית, בין תקופת מסלול הפריים לתקופת מסלול הריבית הקבועה.
4. מסלול בריבית קבועה לא צמודת מדד
   מרכיב הסיכון במסלול זה הוא הנמוך ביותר מבין כל המסלולים, אולם יחד עם זאת גם היקר ביותר לטווח קצר. מסלול זה אינו צמוד למדד וגם הריבית שלו אינה משתנה כתוצאה מריבית המשק, אולם בהתאם ליתרונות שלו, כך גם הריבית שלו יקרה. אנו צריכים מסלול זה בתמהיל שלנו אולם ברמה נמוכה יחסית, לכן משקלו בתמהיל המשכנתא שלנו יהיה 15%. מבחינת תקופת המסלול, אם ניקח אותו לתקופה קצרה מידי ההחזרים יכולים להיות גבוהים מידי, ואם ניקח אותו לתקופה ארוכה מידי הריבית תהיה גבוהה מאוד ובהחזרים חודשיים גדולים, לכן אנו ניקח מסלול זה לתקופה בינונית.
5. מסלול מט”ח
   יש כאלה שיחבבו את המסלול הזה, אבל למי שלא מתמצא בתחום או למי שלא מרוויח את משכורתו במט”ח, מסלול זה יכול להיות עם מרכיב סיכון גבוה מידי ומיותר. לכן אנו לא ניקח כלל משכנתא במסלול מט”ח.
   בבניית התמהיל הנ”ל אנו מניחים שלא נצטרך הלוואת גישור (בוליט), אולם במידה וכן, יש לשים לב שתקופת ההלוואה לא תהיה ליותר מארבע שנים והמסלול בהלוואה זו יהיה פריים, שהוא היחיד שלא צמוד למדד. לאחר שנחזיר הלוואה זו נשקול למחזר את המשכנתא כולה כיוון שיש לבנות תמהיל חדש.

אז נסכם את התמהיל שבנינו בטבלה פשוטה, לדוגמא במשכנתא בגובה 1,000,000 ש”ח:

מה שראינו כאן הוא תמהיל בסיסי המנסה לקחת את היתרונות מכל מסלול, אולם מכיוון שלא כל בני האדם דומים מבחינת הגישה לסיכונים ומבחינת עתיד כלכלי, כל אחד צריך לבנות תמהיל משכנתא אופטימלית המתאימה המתאים לצרכיו האישיים. שילוב מסלולים מותאמים באופן אישי בכדי ליצור משכנתא אופטימלית היא תהליך מורכב, בשל מספר האפשרויות הגדול העומד בפנינו והדעות הרבות המוצגות לנו בבנקים השונים. לכן אנו יכולים לעבור כעת לשלב הבא: ייעוץ.

שלב שלישי – ייעוץ

החלטות הקשורות למשכנתא יכולות להיות בעלות השלכות קריטיות לחיינו בשנים הבאות. היקף החלטות אלה הוא מאות אלפי שקלים, דבר המשפיע באופן ישיר על איכות חיינו ועל הרווחה הכלכלית של משפחתנו. נקצר ונגיד, כי בכל הנוגע למשכנתא אין מקום לחובבנים. חובבן שמשכנתאות הוא לא תחום עיסוקו, יכול לעשות טעויות קריטיות שישלם עליהן את המחיר במשך שנים רבות. הטעות הנפוצה ביותר בלוקחי משכנתאות היא שהם מתייעצים בפקיד המשכנתאות בבנק ממנו הם לוקחים את המשכנתא! זה אבסורד מוחלט, כיוון שכל האינטרס של הבנק הוא שתשלמו לו כמה שיותר, ולכן פקיד המשכנתאות בבנק הוא האדם האחרון איתו תרצו להתייעץ בקשר למשכנתא שלכם. החלטות כבדות משקל כמו משכנתא חייבים לקבל בעזרת יועץ משכנתאות פרטי שזהו עיסוקו, והאינטרס שלו הוא שתשלמו לבנק כמה שפחות! לכן אנו ממליצים להתייעץ אם אדם מקצוען ואובייקטיבי, אשר בעזרתו תוכלו לבנות תמהיל מדויק של המשכנתא בצורה הטובה ביותר והתפורה באופן אופטימלי לצרכים האישיים שלכם. מחיר ייעוץ כזה הוא אמנם כמה אלפי שקלים (בודדים), אולם יחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ובחלק גדול מהמקרים אף יותר ממאה אלף ₪, כפי שמציג מחשבון משכנתא החכם שלנו. ליועץ משכנתא יש את הכוח להשיג את הריביות הטובות ביותר ואת תמהיל המשכנתא המתאים לכם ביותר, כיוון שהוא מגיע לבנק עם מספר תיקי משכנתא של לקוחות שלו בעלי סכומי כסף גדולים מאוד, לעומת האדם הבודד שמגיע רק עם תיק אחד בעל כסף מצומצם.

אז מדוע בעצם למדנו על המסלולים השונים?

בכדי להגיע ליועץ ולהפיק באמת את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר עבורנו, אנו חייבים לדעת לדבר עם היועץ באותה שפה שהוא מדבר. בדיוק כמו שחשמלאי שמגיע אלינו הביתה לבצע עבודה, אנו צריכים להסביר לו מה לעשות והיכן נמצאות הבעיות. לכן כדאי להבין את המסלולים השונים העומדים בפנינו בבחירת משכנתא ולהגיע מוכנים לייעוץ בצורה הטובה ביותר.
באתר מדריך הנדל"ן אנו מציעים לכם לקבל גישה לשיטה מוכחת שחסכה לעשרות אלפי לקוחות סכומי כסף עצומים. אנו ממליצים להיעזר בכלי החינמי לחלוטין שלנו ולהשאיר כאן פרטים בתיבה מופיעה מטה על מנת שיועצי המשכנתא הטובים ביותר יחזרו אליכם ללא התחייבות מצדכם. דברו עם היועצים, ובחרו מבניהם את היועץ הטוב ביותר עבורכם.

מדוע כדאי לי למלא את הפרטים בטופס המופיע כאן?

• קבלת משכנתא אופטימלית המותאמת לצרכים האישיים שלך היא אחד המהלכים הכלכליים המשמעותיים ביותר בחיי משפחה.
• כאדם בודד שניגש לבנק, אין את היכולת להשיג את הריביות הטובות ביותר.
• כאנשים שמשכנתאות הוא לא תחום עיסוקם הראשי, אין מספיק ידע להתאים בדיוק את תמהיל המשכנתא הנכון עבורם.
• יועצי משכנתאות שזהו עיסוקים הראשי ובאים לבנק עם מספר גדול של לקוחות, יכולים להשיג את הריביות הטובות ביותר ובתמהיל המתאים ביותר ללקוח.
• קבלת הפרטים בשיחה עם היועצים הינו בחינם לחלוטין וללא כל התחייבות מצדכם.
• כל פרטיכם נשמרים במערכת ועוברים לחברות הייעוץ הרלוונטיות בלבד.