איך לקנות דירה להשקעה

חסכתם כסף, החלטתם לרכוש דירה להשקעה, אבל יש לכם שאלות רבות: אילו שיקולים יש לקחת בחשבון בטרם ארכוש דירה להשקעה? איזה דירה מומלץ לרכוש? צוות אתר מדריך הנדל"ן מרים כאן את הכפפה.

הערכת ערך הנכס

ראשית, נקודת המוצא היא ערך הנכס הבסיסי אותו אנו מעוניינים לרכוש. כמובן שלא נרצה לרכוש נכס אשר ערכו ירד עם השנים, שהרי זו תוגדר כעסקה כושלת. הלכה למעשה, גם אם הדירה רק תשמור על ערכה, לא נוכל להגדיר את העסקה כעסקה טובה, בפרט לאור העובדה שמחירי הנדלן בשוק הישראלי רק עולים עם השנים. לכן, יש להימנע מלרכוש דירה להשקעה במידה וזו כבר מיצתה את רוב פוטנציאל הערך שלה. אמנם, קשה לדעת מתי המחיר של דירה הגיע למיצוי הפוטנציאל שלו, שכן מחירים תמיד יכולים עדיין לעלות עקב שינויים בפיתוח הסביבתי, ביקוש עולה לאזור, וכדומה. אך ככלל אצבע ניתן לומר כי דירות ישנות, או דירות הממוקמות במרכזי ערים ותיקות כבר מיצו את פוטנציאל המחיר שלהן, ויימכרו כיום במחיר המירבי אשר ממנו כמעט כבר ואין לאן לעלות.
לכן, מומלץ מאוד לבחון השקעה בדירה בפרויקט חדש מקבלן. לאלה שיש סבלנות, מומלץ להשקיע בדירות הנמצאות עדיין על הנייר מקבלן אמין, כיון שערך דירות אלה מטפס בעשרות אחוזים כבר עם השלמת הבניה.

בדיקת הביקוש

שנית, יש לבדוק ביסודיות האם קיים ביקוש לשכירות באזור זה, ולסוג הדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש. לדוגמא, באזורים מסוימים בבאר שבע ישנה פופולאריות רבה לדירות סטודנט הממוקמות במרחק הליכה סבירה לאוניברסיטת בן גוריון. דירות אלה הינן דירות בנות חדר אחד, מרוהטות ומותאמות לסטודנט בודד, או דירות גדולות ומפוצלות לכמה חדרים. לעומת זאת, בבני ברק ישנו ביקוש גדול לדירות המיועדות לזוגות צעירים, בהן כמעט ואין חשיבות לרמת הגימור בדירה או הנוף באזור, אלא בעיקר העובדה שהדירה נמצאת בבני ברק, סמוך להורים, לישיבה של הבעל או לכולל בו הוא לומד, ולבית הכנסת בו הוא מתפלל תדיר. בשיטה זו יש לברר בכל מקום מה סוג הדירות להן קיים ביקוש קבוע בשוק השכירות, מי השוכרים הפוטנציאליים ומה מאפיין אותם. על פי זה תדעו האם הדירה תספק הכנסה קבועה ובטוחה או תשווע לשוכרים אשר ימאנו להגיע.

אפשרויות השבחה

כמו כן יש לבחון אפשרויות שונות של השבחה באמצעות שיפוץ הדירה בהתאם לשוכרים הפוטנציאליים. לעיתים דירות המיועדות לסוג מסוים של שוכרים או לעדות שונות מצריכות חלוקה פנימית שונה, צבעים ייחודיים וסגנון עיצוב שונה בדירה. שיפוץ זה נקרא “שיפוץ מותאם”, כלומר שיפוץ המתאים את עצמו לפלח האוכלוסיה הספציפי אליו אתם מייעדים את הדירה. שיפוץ כזה מבטיח את מהירות השכרת הדירה, שקט נפשי והכנסה פסיבית לאורך שנים רבות.

מבחן עלות מול תועלת

נקודה נוספת היא מבחן עלות הדירה את מול התועלת שלה. מבחן זה הוא המבחן כדאיות חשוב ביותר ומבטא את אחוז הרווח מהדירה להשקעה אותה רכשתם או מתעתדים לרכוש. חישוב זה הינו חישוב השכירות הממוצעת לדירה כזו באזור זה לשנה, לאחר קיזוז העלויות הכרוכות בהשכרת דירה, כגון עלות עריכת וחתימת חוזה אצל עורך דין, ריהוט, ציוד נלווה, תחזוקה וכדומה. לדוגמא, דירה שמחירה 500,000 ש”ח ומניבה 2,000 ש”ח נטו כל חודש, מספקת 24,000 שקל לשנה, המהווים תשואה בסך של 5%. לצורך חישובי תשואה ריאלית ושמרנית יותר יש הנוהגים להפחית חודש שכירות מכל שנה, כלומר בדוגמא שלנו הדירה תספק 22,000 ₪ לשנה המהווה תשואה של 4.5%. זה עדיין נחשב רווח טוב וסביר. תשואה זו לא לוקחת בחשבון את עליית מחיר הדירה, דבר המעלה משמעותית את התשואה על הנכס שרכשנו.

בדיקות מעמיקות יותר של האזור בו אתם מתכוונים לרכוש דירה להשקעה תוביל כמעט תמיד לבחירה טובה יותר של נכס איכותי. איתור נכס נכון ובמחיר נמוך ממחיר השוק יכול להוביל במקרים מסוימים גם לתשואה של 10% בשנה, מלבד הרווח המצטבר בעליית ערכה של הדירה. מנגד יש לשים לב שהחלטות פזיזות וחוסר בדיקה של הפרמטרים שצוינו לעיל יכול לגרום לבחירות לא נכונות וצמצום הרווחים אף ל2-3% בשנה בלבד ולעתים אף לגרום להפסדים.

להיעזר באיש מקצוע

רכישת דירה להשקעה, (או כל נכס נדלני אחר כמו קרקע חקלאית להשקעה) הינה משימה המורכבת משיקולים רבים היכולים להשתנות מאדם לאדם. משא ומתן הוא אומנות נרכשת, לכן לעיתים כדאי אפילו להעביר את נושא ניהול המשא ומתן למתווך. ישנם משקיעים רבים שברגע שהם מאתרים דירה, הם מוסרים את ניהול המשא ומתן למתווך, כאשר בשקלול הסופי, הרווח שלהם מהעסקה והוזלת המחיר גבוה הרבה יותר משכר הטרחה ששילמו למתווך.